Волнообразные цены на квартиры в Краснодаре. 2022 год

Как приходится изощряться застройщикам, чтобы продать жилье, влияют ли беженцы и СВО на цены - взяли интервью у краснодарского риэлтора Юлии Владимировой. Она поделилась мнением, в какую квартиру сейчас лучше вкладывать, если вообще это делать.

Юлия Владимирова

41 год. Руководитель отдела продаж агентства недвижимости СК «Девелопмент-Юг».

Родилась в ст. Красноармейской Краснодарского края. Образование: Российский государственный торгово-экономический университет (Краснодарский филиал РЭУ им. Г.В. Плеханова), специальность «менеджер организации».]

В сфере недвижимости – с 2018 года. Предыдущий опыт работы тоже связан с продажами.

Что происходит на краснодарском рынке недвижимости в 2022 году?

Последние три года – неоднозначная, неопределенная, в некоторой степени – волнообразная ситуация. То подъем, то спад покупательской способности.

Хотя так было всегда, но сейчас эти перепады стали более учащенными. Сначала - карантин, после него рынок только начал приходить в себя. Затем началась СВО.

Конкретно сейчас рынок на спаде или на взлете?

На середине. Он уже начал подниматься, но еще не окреп.

Пика, когда возрастает покупательская способность, при которой спрос перекрывает предложение, не наблюдается. На сегодняшний день предложений на рынке очень много.

Но цены на недвижимость выросли, соответственно, выплаты по ипотечным кредитам – тоже. А доходы у людей остались те же.

Так что застройщикам приходится изощряться, придумывать разные акции, маркетинговые ходы, чтобы эту покупательскую способность поднять, потому что недвижимость приобретается в основном в ипотеку.

Например, предлагают условия без первоначального взноса, с минимальными платежами, чтобы они были схожи с платежами по арендной плате. Скидку по цене в квадратных метрах. Ремонт в подарок… Чтобы тем самым складывалось понимание, что это очень выгодная покупка.

Много предложений и на вторичном рынке, но спрос пока тоже невысокий.

Покупательская способность снижена из-за очень высокой ставки по ипотеке (12%). Чтобы покупателя заинтересовать, должно быть хорошее предложение, а на вторичке это, как правило, хорошая цена – рыночная или даже ниже рыночной.

Пройдемся по ценам: почем новая недвижимость в Краснодаре, самые основные лоты рынка?

Если раньше цена на недвижимость как-то варьировалась в зависимости от локации, степени развитости инфраструктуры, то сейчас она уже практически сравнялась в среднем по городу.

Основным регулятором цен на недвижимость сегодня выступают эскроу-счета.

Эскроу-счета – это стоимость конечного продукта.

На цену (в сторону увеличения) повлияло, в первую очередь, введение администрацией обязательств для застройщиков по возведению социальных объектов и обустройству территории. И эту цену платит покупатель.

Хотите, чтобы рядом с домом была развитая инфраструктура? Хорошо, мы (то есть застройщики) закладываем это в стоимость квадратного метра. Потому что за свои средства застройщики возводить эти объекты не будут.

Так что и квартира на Западном обходе, где еще нет инфраструктуры, и квартира на давно освоенной Восточно-Кругликовской будут стоить примерно одинаково. Что очень удивляет наших клиентов.

К примеру, цена от застройщиков на полноценные однокомнатные квартиры площадью от 26 м2 до 41 м2 – от 3,9 млн рублей.

Стоимость двух-трехкомнатных квартир тоже плюс-минус по Краснодару одинаковая: «двушка» - от 5,5 млн рублей, «трешка» – от 8,5 млн рублей.

Безусловно, на стоимость жилья влияет и его категория: «эконом», «комфорт плюс», «премиум».

Но в целом за текущий год цены на первичку выросли не очень высоко. В основном – из-за инфляции (до 6% в год). Почему сегодня и не заработаешь на перепродаже квартиры.

А что со вторичкой?

Тут можно договориться о снижении стоимости. Зависит от самого объекта и от того, насколько ценник на него был изначально завышен.

Что сейчас выгоднее брать – первичку или вторичку?

По ценам, если это покупка квартиры не в ипотеку, а сразу расчет с продавцом, то однозначно вторичку.

С начала 2022 года на вторичное жилье цена снизилась (до 20%), и сейчас на рынке можно найти очень выгодные предложения – то есть когда цена на объект ниже рыночной.

Регулятором цены в данном случае будет выступать сам продавец: изначально он ориентируется на цены на квартирах в новостройках, но таких цен на вторичном рынке нет.

И продавец вынужден снижать стоимость, чтобы его предложение было интересно покупателю.

Если же это покупка за ипотечные средства, то выгоднее брать квартиру в новостройке. Учитывая, что есть фиксированные ставки по ипотеке, тем, кто сейчас снимает жилье, скажем, за 15 000 - 17 000 рублей (а таких в Краснодаре очень много), проще взять первичку в ипотеку и платить за свое жилье.

Что так повлияло на стоимость вторички?

СВО. После окончания пандемии цены на недвижимость начали расти. Многие поймали эту тенденцию и накупили квартир, чтобы потом их выгодно продать.

Но в какой-то момент (осенью 2021 года) рынок оказался перенасыщен предложениями. Ушло много инвесторов, то есть покупателей, которые рассматривали приобретение недвижимости в первую очередь как вложение средств. Такая инвестиция стала невыгодна.

В связи с событиями 2022 года люди тоже не спешили покупать недвижимость.

Спроса не было в том числе из-за высокой ипотечной ставки. Из-за чего цена на квартиры пошла вниз.

Те, кто хотел продать квартиры быстрее (например, из-за срочного отъезда из региона и страны), ставил цену ниже рыночной.

Какие цены сейчас на вторичку и на какую вторичку наибольший спрос?

На Западном, Дальнем, Восточном обходах сейчас очень много предложений по продаже вторичного жилья.

На Западном обходе однокомнатную квартиру 34 м2 можно сейчас купить за 3,1-3,2 млн рублей.

В целом средняя цена по городу на однокомнатные квартиры – 4 млн рублей.

Очень востребован район на Восточно-Кругликовской (ЖК «Панорама»), по-прежнему популярны Юбилейный, центральная сторона города (район «Авроры», старый фонд), ЖК «Черемушки» – рядом КубГУ, и локация очень востребованная. Как и в других районах города, где расположены учебные заведения.

Вообще, 60% из предложений на рынке – это так называемые инвестиционные квартиры, которые изначально покупались с целью дальнейшей сдачи в аренду.

Но в нынешних условиях это имеет смысл в том случае, если застройщик предлагает выгодные условия при покупке (тот же ремонт в подарок), а стоимость аренды как минимум на 70-80% перекрывает стоимость выплат по ипотечному кредиту.

В какую квартиру сейчас лучше всего вкладывать?

Понятно, почему так сегодня притягателен район ЖК «Панорама». Там рядом парк Галицкого, его все любят. Но у этого ЖК большие минусы: транспортная загруженность, пробки, отсутствие школ и поликлиник.

В Краснодаре есть районы, недооцененные потребителями, где сейчас идет активная стройка. По моему мнению, это Энка, Красная Площадь (Neo-квартал «Красная площадь») и «Баскет-холл». И еще в какой-то степени – Западный обход.

Район «Баскет-холла» – одна из лучших локаций в плане перспективного строительства. Там будет много муниципальных объектов, уже есть спортивный кластер, концертный зал. Туда протянется трамвайная ветка, будет удобный выезд в город, потому что расширят дорогу. И запланирована огромная парковая зона – около 50 га.

Приток беженцев из регионов, где сейчас идет СВО, влияет на покупательский спрос?

Это пока никак не отразилось на рынке, потому что эти люди не спешат покупать здесь недвижимость. Покупают единицы, большинство снимает жилье.

Недавно мы писали о женщине, которой один краснодарский застройщик помог снизить первоначальный взнос по ипотеке. По сути, он ее дополнительно прокредитовал. Насколько это распространенная практика у краснодарских девелоперов?

На самом деле застройщиков, которые работают без первоначального взноса, в Краснодаре много. Это распространенная практика. Но не все СК могут официально кредитовать покупателей. У кого-то из них свои договоренности с банком, кто-то предоставляет деньги покупателю.

Благодаря этой практике девелоперы, кто ее использует, закрывают очень много сделок в месяц.

Скажу одно, что в «Девелопмент-Юг» эта практика не используется. В первую очередь потому, компания возводит объекты на собственные средства. Ну и такова политика компании вцелом.

Сейчас Краснодар продолжает активно строиться?

По факту строительство идет, но это не новые проекты.

Из-за того, что в крае был введен мораторий (запрет) на выдачу разрешений на строительство без социальных объектов и зеленых зон, в последние два года темпы застройки снизились. На сколько процентов – точно не скажу, потому что не углублялась в аналитические данные.

Вообще этот мораторий предполагает наведение порядка в сфере строительства. Потому что дефицит объектов социальной инфраструктуры – боль современного Краснодара.

Соответствующие изменения были внесены в региональный Градостроительный кодекс о комплексной жилой застройке.

Мораторий снизил темпы строительства новых жилищных комплексов, чтобы застройщики улучшили качество жизни на территории уже возведенных объектов, занялись их благоустройством и развитием инфраструктуры.

Тем самым он дал возможность остановиться и сосредоточиться на приоритетных задачах.

Главное условие моратория: в каждом большом жилищном комплексе должны быть свой сад и школа. Если застройщик не выполнял это условие еще на этапе проектирования объекта, проект не согласовывался,
разрешение на строительство не выдавалось.

Этого условия смогли придерживаться не все девелоперы, некоторые в итоге приостановили строительство.

Строятся сейчас те, кто успел внести коррективы в проекты, взял на себя полные обязательства по развитию инфраструктуры района и получил разрешение до введения моратория. Это «Догма», ГК «Точно», «ЮгСтройИнвест», «Семья», АСК.

«Девелопмент-Юг» в этом списке не указываю, потому что наша СК строит на свои средства, не используя заемные.

Руководство компании не стало брать на себя ответственность по исполнению обязательств перед муниципалитетом и решило приостановить строительство своих объектов до снятия моратория.

Но позднее было принято решение вместе с другими застройщиками («НС Юг», «Дарстрой») строить в ЖК «Спортивная деревня» детский сад и школу.

То есть сейчас застройщики уже не конкурируют друг с другом, а объединяются, чтобы выполнить свои обязательства перед городом по развитию инфраструктуры.

Но в конце этого года истекает срок моратория на строительство, заканчивается программа льготной ипотеки, так что рынок ждут большие перемены.

Но прогнозы сейчас давать не имеет смысла – все пока неопределенно.

Почему мораторий отменят? Ведь инфраструктура при жилье нужна всегда.

Будет разрешено строительство только тех объектов, которые соблюдают главное условие моратория – развитие социальной инфраструктуры на территории ЖК.

Льготную ипотеку отменят, а новые предложения у банков будут?

Конечно. Чтобы не снижался покупательский спрос, банки однозначно будут предлагать новые условия.

Сейчас одна из интересных программ – «Семейная ипотека».

Там выгодные условия, особенно для семей, где хотя бы один ребенок родился после 2018 года или есть ребенок с инвалидностью.

Но многие об ней не знают. К сожалению, люди не очень информированы. А когда клиент недостаточно информирован, у него нет и покупательского спроса.

К тому же программу семейной ипотеки продлили до 2024 года.

В какую сторону будет расти Краснодар?

Планомерно – в сторону Западного и Восточного обходов. К 2025 году там будет уже пущена трамвайная ветка.

В этом году была пущена трамвайная ветка до улицы им. Петра Метальникова,
и многие начали там покупать квартиры.

Трамвайная ветка пойдет и на Восточный обход.

Туда же планируют перенести медицинский кластер. И в этом месте вырастет отдельный микрорайон.

Большие планы - на развитие Знаменского микрорайона. Это будет город в городе.

Краснодар будет развиваться в этих направлениях. Больше ему расти некуда.

Официально в Краснодаре живут 1,7 млн человек. По факту численность населения уже давно перешагнула рубеж три миллиона. Это негласные данные.

Официально они, разумеется, не подтверждаются. Город-миллионник должен иметь соответствующую инфраструктуру. А в Краснодаре с ней проблема.

С дальнейшим ростом населения вопрос «Что нам нужно изменить в целом по инфраструктуре города, чтобы он был комфортным для обитания?» становится еще более актуальным.

Это должна быть уже не точечная, а масштабная застройка – с освоением целых районов. Что сейчас, в общем-то, и делается.

Подготовила Дарья Бендарская.

Читайте также:
- Посуточники: Как мы сняли квартиру в Краснодаре, чтобы ее сдать
- Кирилл Зоткин: Правило инвестиций – покупать, когда льется кровь
- 8 лет в ЖК «Большой». Рассказ несклочного жителя
- 13 лет в “однушке” ЖК Репино. Рассказ репинца

Подписывайтесь на телеграм Кублога.

2 лайка