Посуточники: Как мы сняли квартиру в Краснодаре, чтобы ее сдать

Асият и Владимир Приходько рассказали Кублогу об опыте сдачи жилья посуточно: почему пошли в этот бизнес, сколько потратили на “упаковку” квартиры и какой получился доход.

Кто мы такие? И почему решили сдавать жилье в аренду

Меня зовут Владимир Приходько, я - журналист-фрилансер. Ася — моя жена, менеджер среднего звена телекоммуникационной компании. Сдавать квартиру посуточно — идея Аси. Ей не сидится на месте и хочется создать свой бизнес, «чтобы с людьми работать и удовольствие получать, но главное — ни от кого не зависеть».

Все началось весной 2020 года. Мы получили налоговый вычет по ипотеке и какие-то премиальные на своих работах. Решили, что деньги потратим на водительские курсы для Аси.

Пока искали выгодные предложения от автошкол, наткнулись на условия сельской ипотеки (2,7% годовых). Обнаружили, что под Краснодаром, в Новой Адыгее, за 1,6 млн, почти в рассрочку, можно купить однокомнатную «квартиру-бабочку». О водительском удостоверении тут же забыли и решили, что покупка недвижимости станет «железным активом».

Через несколько дней выбрали, а через неделю оформили ипотеку. По-моему, наш договор был первым в краснодарском офисе «РСХБ». Решили, что квартира должна «работать» и после того, как оформим ее в собственность. Жена предложила сдавать квартиру посуточно. Я поддержал. Останавливать бесполезно.

Какие у нас были ресурсы на старте: ни времени, ни знаний, ни денег

Мы плохо представляли, как работает этот бизнес. Думали, что продукт интересен в основном мужчинам, предпочитающих «дам с пониженной социальной ответственностью». Оказалось, что это не так. Краснодар давно стал городом с довольно развитым туризмом. В год город посещало 1,9 млн человек, плюс 16 млн ехало через Краснодар на побережье транзитом (данные управления экономики администрации Краснодара за 2021 год).

Изучили рынок и выяснили, что он довольно конкурентен. Только на «Авито» было опубликовано 3207 объявлений о краткосрочной аренде квартир. На других сервисах цифры были поменьше.

Итак, у нас была своя инвестиционная квартира, но в стадии котлована. И в Новой Адыгее. Ася уже довольно давно была подписана на страничку Евгении Федосеевой (в запрещенной ныне в России соцсети), основательницы и владелицы сети апартаментов в Краснодаре. Она управляет как минимум сотней квартир в краткосрочной аренде.

О своем бизнесе она рассказывала на примерах, причем пара ее квартир была в нашем районе, в Немецкой Деревне, - рассказывает Ася. - Раньше я думала, что сдать квартиру посуточно можно только в центре города. Но теперь узнала, что начать можно с нуля, в разных районах и даже без собственной недвижимости.

По каким критериям выбирали квартиру

Уже через месяц мы активно изучали рынок и искали подходящую квартиру и хозяина, который согласится сдавать недвижимость в субаренду посуточно.

Первый критерий – квартира должна быть недалеко от дома или работы, значит, западная часть города, — объясняет Ася. — Все первые шишки мы хотели набить сами, чтобы понять особенности работы с упаковкой квартиры, заселением/выселением, общением с гостями, подготовке помещения. Второй - большое количество сдающихся квартир рядом. Высокая конкуренция - значит, на услугу в этом районе есть спрос. Третий критерий – близость «точек притяжения»: крупные больницы, общественные пространства, торгово-развлекательные комплексы, культурные институции, вузы, спортивные центры, предприятия, крупные логистические узлы.

Фото ЖК “Светлоград” от семьи Приходько:






Подходящую под наши требования квартиру нашли быстро. Это была студия 28 кв м в ЖК «Светлоград» - на перекрестке Красных Партизан и Западного Обхода. Пятый этаж в десятиэтажном доме.

Конкуренция была достаточно высокой, в шаговой доступности - промзона с заводом «КЛААС», крупные стройки, ККБ №2 и диагностический центр «СКАЛ», роддом, Микрохирургия глаза им. С.Н. Федорова, федеральная трасса на Крымский мост. Оставалось договориться с хозяином.

Как вести переговоры и убеждать собственника сдать квартиру для субаренды

Первое. Не говорить хозяину о посуточной аренде. Сразу получишь отказ. Лучше сообщить, что ищешь квартиру для себя. Все предложения о субаренде - только в личной беседе, «глаза в глаза».

Второе. Перед встречей нужно понять, какие возражения может привести хозяин квартиры, чтобы вам ее не сдать. Как правило, собственник опасается, что жильцы окажутся проблемными и соседи будут жаловаться. Что гости «убьют» квартиру или вынесут все ценное. Что квартплата будет вноситься несвоевременно.

Третье. Сразу подготовьте договор аренды найма с правом поднайма (субаренды). Многие просто не понимают, что это такое.

Четвертое. Если в квартире чего-то не хватает, сразу договаривайтесь о покупке дополнительной мебели и техники в счет вашей арендной платы.

Как упаковали: чем отличается “долгосрок” от “посутки”

Квартира, которую мы нашли, не очень подходила нашим требованиям. Не хватало дополнительного спального места, техники и другого оборудования. Все-таки краткосрочная аренда требует максимального оснащения. В квартиру, которую снимают надолго, чаще перевозят свои вещи. Но гость не повезет с собой кастрюлю, гладильную доску, утюг, фен на пару ночей.

Фото квартиры, которую мы сняли, до нашей работы:

Сначала хотели запуститься через день-два, и уже получать с прибыль, постепенно дополняя оснащение квартиры, - говорит Ася. – Но подготовка заняла около двух недель. Денег не было, использовали карту рассрочки «Халва» для закупки. Проблем было немало. То в магазинах не было нужного товара, его нужно было ждать, то не хватало краски. Некоторые товары не подходили, приходилось их возвращать, самое дешевое дополнительное спальное место мы нашли на фабрике в Екатеринбурге. И доставили его быстрее, чем предлагали в краснодарском Hoff. Фен и микроволновку принесли из дома.

Получилась студия с двуспальной кроватью и дополнительным местом.

Я поняла, что квартира в краткосрочную аренду продается по красивым фоткам, - продолжает Ася, — В ней должно быть удобное спальное место и «цепляющий» глаз интерьер с хорошим освещением. Сделать такие фоточки можно только широкоугольной камерой. Это важно.

Фото квартиры после нашего “тюнинга”:

Мы зарегистрировали квартиру на всех известных площадках бронирования. Но клиенты пошли только через пару недель: сервисы долго модерировали объявление.

Бюджет проекта

  • пять комплектов постельного белья и полотенец, плед – 11 000 рублей
  • кресло-кровать из Екатеринбурга - 14 000 рублей
  • три подушки, одеяло, матрас-топпер — 5 000 рублей
  • искусственный газон на балкон - 700 рублей
  • утюг, гладильная доска и сушилка для белья - 2 500 рублей
  • чайник, кастрюли сковородка, кружки, стаканы и столовые приборы - 3 000
  • раковина, кран, зеркало и экран под ванну - 5 000 рублей
  • стулья - 3 000 рублей
  • комплекты ключей, краска, ремонт стиральной машинки, холодильника, ключница с кодовым замком, бытовая химия и средства гигиены - 10 000 рублей
  • интерьерный фотограф - 1 000 рублей
  • телевизор б/у - 5 000 рублей
  • часы настенные, удлинитель, настольная лампа, постеры, лампочки и другая мелочевка - 3 500 рублей
  • аренда за первый и последний месяц – 20 000 рублей

Итого: 83 700 рублей

Потом к этой сумме добавился сейф - 900 рублей.

Как избегать проблемных гостей

Это боль работающих в краткосрочной аренде.

С одной стороны радуешься каждому гостю, который везет тебе деньги. С другой стороны — хлопот некоторые могут доставить больше, чем денег, — объясняет Ася. — Но есть несколько способов обезопасить себя.

  • Не занижать стоимость суток. Как ни странно, цена решает многое. Если клиент готов доплатить за комфорт, вряд ли он унесет утюг за тысячу рублей.
  • Использовать проверенные площадки бронирования. Раньше это были booking и airbnb На смену им пришли Суточно.ру, ТВИЛ.ру, Яндекс.Недвижимость, Квартирка.ру. Но эти игроки пока не стали полноценной заменой на рынке.
  • Проверять номер телефона. Например, через специальный бот АняДаня в telegram. Это «черный список посуточников». Или через приложения Getcontact или Numbuster.
  • Заключать договор с каждым гостем.
  • Для себя определить: готовы ли пускать гостей «по часам». Как правило, это люди, которые ищут место для встреч.

Сколько мы зарабатывали на квартире

В выбранном нами микрорайоне квартиры, сходные с нашей по характеристикам, сдавались за 1300-1500 рублей в сутки. Мы поставили 1400 рублей в сутки и добавили скидку за длительное проживание. Чтобы квартира хорошо зарабатывала, нужна «загрузка». Отличным считается показатель 85% и выше. За месяц квартира может быть пустой не более четырех-пяти дней.

Расчет прибыли простой: 1400 рублей х 25 дней = 35 000 рублей. Из этой суммы вычитываем расходы:

  • аренда квартиры - 10 000 рублей
  • коммуналка - 3000 рублей
  • интернет - 600 рублей
  • расходники (чай, туалетная бумага, мыло, бытовая химия, стиральный порошок) – 2 000 рублей.
  • уборка квартиры - 5000 - 6000 в месяц (мы пока выполняли эту работу самостоятельно, но планировали позже привлечь горничную). Многие гости оставляли после себя чистую квартиру. Некоторые даже мыли полы после себя.

Нам оставалось 14 000 - 15 000 рублей, до вычета налогов (я оформилась как самозанятая). Сумма небольшая, – подсчитывает Ася. – Одну квартиру, скорее, можно рассматривать как дополнительный доход. Чтобы уйти с постоянной работы нужно 5 -10 таких квартир.

Запустились мы в ноябре 2021 года. И четыре месяца отработали с отличной загрузкой. В первый же день у нас был клиент, который прожил пять дней. Эта была женщина из Сочи, которая подыскивала недвижимость для покупки в Краснодаре.

Чаще у нас останавливались командировочные или семейные люди, которые приехали по делам. Поначалу мы всех встречали и провожали лично, но после нескольких ночных заездов и выездов и самолета, который прилетел с задержкой в 6 часов, поняли, что это очень неудобно и купили сейф для удаленного заселения.

Предоплату нам присылали на карту. Заполненный договор мы оставляли на столе, а ключ в ключнице (сейфе) с кодовым замком у подъезда (правда, через два месяца ее сперли). С некоторыми гостями мы даже не встречались. Постепенно квартиру у нас бронировали и на летние дни.

Некоторым даже пришлось отказывать, но постепенно я поняла, что и на этом потоке можно зарабатывать. Сила в сообществе, - делится Ася. – Нашла номера телефонов коллег, сдающих квартиры в том же ЖК и неподалеку. За 10% комиссии обеспечивала их гостями.

Уже через пару месяцев в запрещенной социальной сети, где Ася рассказывала о своем опыте, трое владельцев квартир присылали заявки на то, чтобы мы взяли их недвижимость в управление - 60% на 40%. Два человека, которые не знали, что делать со своими однокомнатными квартирами в хороших и удобных нам локациях. И еще женщина, которая «разделила» трехкомнатную квартиру на четыре студии в районе ККБ №2.

Как все встало на паузу

После 24 февраля 2022 года аэропорт закрыли, многие постарались перенести свои командировки и рабочие вопросы, отложили поездки на море. Загрузка упала до 45-50%. О прибыли говорить не приходилось, перешли в режим самоокупаемости. Так же чувствовали себя и коллеги. Все были в шоке.

Еще одним ударом стало закрытие международных площадок booking и airbnb Они приносили нам 40% всех броней и выступали гарантом надежных гостей и длительного проживания. Отечественные сервисы с обрушившейся на них нагрузкой не справлялись и сильно «тормозили». Хотя мы посчитали, что в интернете, как минимум 14 площадок, работающих в этом сегменте. Но по состоянию на весну-2022, к сожалению, освободившуюся нишу не смог занять никто, обеспечив при этом надлежащее качество услуг.

В таком формате работали еще два месяца - до мая. И решили поставить бизнес на паузу. До лучших времен.

Какие варианты развития бизнеса есть сейчас

Сейчас отслеживаю настроения в чатах посуточников, и жду удобного момента для перезапуска, — завершает рассказ Ася. — У нас уже есть опыт и все необходимое для укомплектования квартиры. Недавно мы получили ключи от новой квартиры, занимаемся ее «упаковкой». Наверное, это тема для следующего текста. Все-таки описали не все нюансы. Например, квартира на первом этаже гораздо выгоднее. Ее без проблем и согласований можно разделить на две полноценные небольшие студии. Начать сможем с минимальной суммы.

В общем, я нашла интересное для себя дело. Не теряю времени. Прокачиваю себя в дизайне, чтобы продавать услуги по “упаковке” квартир. Мы даже придумали название своей будущей компании - «Дизайн stories» и разработали фирменный стиль.

Стартовать будем теперь с нескольких квартир и сразу наймем горничную. Все-таки Краснодар в последнее время стал интересным туристическим центром и крупным логистическим хабом. Несмотря ни на что, люди не перестанут лечится, отдыхать и развлекаться. Потребительский спрос восстанавливается быстро.

Подготовил Владимир Приходько.

Ранее Кублог писал о том, что в Краснодаре начала дешеветь недвижимость.

Подписывайтесь на телеграм Кублога .

3 лайка

А какие площадки для бронирования используете? Дайте список.

Насколько я понимаю, Booking и Аirbnb не работают?

Не думал, что Краснодар — на стольоко туристическое место чтобы сдавать посуточно на окраине и чтобы была ещё и конкуренция.

Интересный бизнес. Остались самые сильные?
Интересно, а если поднять ценник, что случится?

1 лайк

Мне кажется, сейчас очень выгодно оборудованные бункеры которые защищают от ядерного взрыва сдавать по-суточно.

Не думали такой бизнес замутить?

3 лайка

В разных регионах активнее работают разные площадки. В Краснодаре сейчас больше клиентов дают Авито и Суточно ру. Но на всякий случай лучше регистрироваться на всех возможных. Главное не забывать даты закрывать) Или пользоваться ченел-менеджерами

1 лайк

На окраине всё-таки больше не туристов, а командировочных и проезжающих мимо. В нашем районе ещё и тех, кто приехал в больницы.

1 лайк

Остались те, у кого много объектов. На один больше усилий получится, чем выхлопа. Цену поднять можно, но и квартира при этом должна выглядеть интереснее остальных. Такие примеры тоже были в нашем ЖК. Вместо 1300-1500 ставили 1800. Даже если проигрывали день-два в заселяемости, выигрывали в общей сумме.

1 лайк

А https://tvil.ru/ используете?

Этот ресурс больше всех и тупил. Ребята были заточены на средний и крупный бизнес. Эти объявления они старались модерировать быстро. Но нагрузка на них упала серьезная. Малый и самозанятые их не интересовали. Многие жаловались, что объявления по три-четыре месяца не проверяли.

О как интересно! )

2 лайка

Владимир, может, напишем обзор про сервисы аренды недвижимости?

1 лайк

Идея отличная, но актуальна ли для кратковременной аренды?))

1 лайк

Я подумаю над вашим предложением)

Вы очень целеустремленные и смелые)
Вот мы так и не решились сдать квартиру посуточно.
Владимир, долго не думайте, расскажите о сервисах) интересно же

Спасибо, Светлана, обязательно. Сейчас семейные дела. Передаем квартиру, которую собираемся сдавать посуточно, в залог банку. Приходиться отнимать время даже у основной работы, которая пока кормит. Сегодня последний день мытарств))). К выходным составим рейтинг.

1 лайк

В воздухе витает идея организации BDCM-квартиры. Формат очень востребован, а предложение ограничено. Насколько мне известно, у некоторых рантье очередь на полгода вперед. А учитывая недавний указ президента о нравственных ценностях, можно задрать цены на такие квартиры. Запретный плод сладок))

1 лайк