Асият и Владимир Приходько рассказали Кублогу об опыте сдачи жилья посуточно: почему пошли в этот бизнес, сколько потратили на “упаковку” квартиры и какой получился доход.
Кто мы такие? И почему решили сдавать жилье в аренду
Меня зовут Владимир Приходько, я - журналист-фрилансер. Ася — моя жена, менеджер среднего звена телекоммуникационной компании. Сдавать квартиру посуточно — идея Аси. Ей не сидится на месте и хочется создать свой бизнес, «чтобы с людьми работать и удовольствие получать, но главное — ни от кого не зависеть».
Все началось весной 2020 года. Мы получили налоговый вычет по ипотеке и какие-то премиальные на своих работах. Решили, что деньги потратим на водительские курсы для Аси.
Пока искали выгодные предложения от автошкол, наткнулись на условия сельской ипотеки (2,7% годовых). Обнаружили, что под Краснодаром, в Новой Адыгее, за 1,6 млн, почти в рассрочку, можно купить однокомнатную «квартиру-бабочку». О водительском удостоверении тут же забыли и решили, что покупка недвижимости станет «железным активом».
Через несколько дней выбрали, а через неделю оформили ипотеку. По-моему, наш договор был первым в краснодарском офисе «РСХБ». Решили, что квартира должна «работать» и после того, как оформим ее в собственность. Жена предложила сдавать квартиру посуточно. Я поддержал. Останавливать бесполезно.
Какие у нас были ресурсы на старте: ни времени, ни знаний, ни денег
Мы плохо представляли, как работает этот бизнес. Думали, что продукт интересен в основном мужчинам, предпочитающих «дам с пониженной социальной ответственностью». Оказалось, что это не так. Краснодар давно стал городом с довольно развитым туризмом. В год город посещало 1,9 млн человек, плюс 16 млн ехало через Краснодар на побережье транзитом (данные управления экономики администрации Краснодара за 2021 год).
Изучили рынок и выяснили, что он довольно конкурентен. Только на «Авито» было опубликовано 3207 объявлений о краткосрочной аренде квартир. На других сервисах цифры были поменьше.
Итак, у нас была своя инвестиционная квартира, но в стадии котлована. И в Новой Адыгее. Ася уже довольно давно была подписана на страничку Евгении Федосеевой (в запрещенной ныне в России соцсети), основательницы и владелицы сети апартаментов в Краснодаре. Она управляет как минимум сотней квартир в краткосрочной аренде.
О своем бизнесе она рассказывала на примерах, причем пара ее квартир была в нашем районе, в Немецкой Деревне, - рассказывает Ася. - Раньше я думала, что сдать квартиру посуточно можно только в центре города. Но теперь узнала, что начать можно с нуля, в разных районах и даже без собственной недвижимости.
По каким критериям выбирали квартиру
Уже через месяц мы активно изучали рынок и искали подходящую квартиру и хозяина, который согласится сдавать недвижимость в субаренду посуточно.
Первый критерий – квартира должна быть недалеко от дома или работы, значит, западная часть города, — объясняет Ася. — Все первые шишки мы хотели набить сами, чтобы понять особенности работы с упаковкой квартиры, заселением/выселением, общением с гостями, подготовке помещения. Второй - большое количество сдающихся квартир рядом. Высокая конкуренция - значит, на услугу в этом районе есть спрос. Третий критерий – близость «точек притяжения»: крупные больницы, общественные пространства, торгово-развлекательные комплексы, культурные институции, вузы, спортивные центры, предприятия, крупные логистические узлы.
Фото ЖК “Светлоград” от семьи Приходько:
Подходящую под наши требования квартиру нашли быстро. Это была студия 28 кв м в ЖК «Светлоград» - на перекрестке Красных Партизан и Западного Обхода. Пятый этаж в десятиэтажном доме.
Конкуренция была достаточно высокой, в шаговой доступности - промзона с заводом «КЛААС», крупные стройки, ККБ №2 и диагностический центр «СКАЛ», роддом, Микрохирургия глаза им. С.Н. Федорова, федеральная трасса на Крымский мост. Оставалось договориться с хозяином.
Как вести переговоры и убеждать собственника сдать квартиру для субаренды
Первое. Не говорить хозяину о посуточной аренде. Сразу получишь отказ. Лучше сообщить, что ищешь квартиру для себя. Все предложения о субаренде - только в личной беседе, «глаза в глаза».
Второе. Перед встречей нужно понять, какие возражения может привести хозяин квартиры, чтобы вам ее не сдать. Как правило, собственник опасается, что жильцы окажутся проблемными и соседи будут жаловаться. Что гости «убьют» квартиру или вынесут все ценное. Что квартплата будет вноситься несвоевременно.
Третье. Сразу подготовьте договор аренды найма с правом поднайма (субаренды). Многие просто не понимают, что это такое.
Четвертое. Если в квартире чего-то не хватает, сразу договаривайтесь о покупке дополнительной мебели и техники в счет вашей арендной платы.
Как упаковали: чем отличается “долгосрок” от “посутки”
Квартира, которую мы нашли, не очень подходила нашим требованиям. Не хватало дополнительного спального места, техники и другого оборудования. Все-таки краткосрочная аренда требует максимального оснащения. В квартиру, которую снимают надолго, чаще перевозят свои вещи. Но гость не повезет с собой кастрюлю, гладильную доску, утюг, фен на пару ночей.
Фото квартиры, которую мы сняли, до нашей работы:
Сначала хотели запуститься через день-два, и уже получать с прибыль, постепенно дополняя оснащение квартиры, - говорит Ася. – Но подготовка заняла около двух недель. Денег не было, использовали карту рассрочки «Халва» для закупки. Проблем было немало. То в магазинах не было нужного товара, его нужно было ждать, то не хватало краски. Некоторые товары не подходили, приходилось их возвращать, самое дешевое дополнительное спальное место мы нашли на фабрике в Екатеринбурге. И доставили его быстрее, чем предлагали в краснодарском Hoff. Фен и микроволновку принесли из дома.
Получилась студия с двуспальной кроватью и дополнительным местом.
Я поняла, что квартира в краткосрочную аренду продается по красивым фоткам, - продолжает Ася, — В ней должно быть удобное спальное место и «цепляющий» глаз интерьер с хорошим освещением. Сделать такие фоточки можно только широкоугольной камерой. Это важно.
Фото квартиры после нашего “тюнинга”:
Мы зарегистрировали квартиру на всех известных площадках бронирования. Но клиенты пошли только через пару недель: сервисы долго модерировали объявление.
Бюджет проекта
- пять комплектов постельного белья и полотенец, плед – 11 000 рублей
- кресло-кровать из Екатеринбурга - 14 000 рублей
- три подушки, одеяло, матрас-топпер — 5 000 рублей
- искусственный газон на балкон - 700 рублей
- утюг, гладильная доска и сушилка для белья - 2 500 рублей
- чайник, кастрюли сковородка, кружки, стаканы и столовые приборы - 3 000
- раковина, кран, зеркало и экран под ванну - 5 000 рублей
- стулья - 3 000 рублей
- комплекты ключей, краска, ремонт стиральной машинки, холодильника, ключница с кодовым замком, бытовая химия и средства гигиены - 10 000 рублей
- интерьерный фотограф - 1 000 рублей
- телевизор б/у - 5 000 рублей
- часы настенные, удлинитель, настольная лампа, постеры, лампочки и другая мелочевка - 3 500 рублей
- аренда за первый и последний месяц – 20 000 рублей
Итого: 83 700 рублей
Потом к этой сумме добавился сейф - 900 рублей.
Как избегать проблемных гостей
Это боль работающих в краткосрочной аренде.
С одной стороны радуешься каждому гостю, который везет тебе деньги. С другой стороны — хлопот некоторые могут доставить больше, чем денег, — объясняет Ася. — Но есть несколько способов обезопасить себя.
- Не занижать стоимость суток. Как ни странно, цена решает многое. Если клиент готов доплатить за комфорт, вряд ли он унесет утюг за тысячу рублей.
- Использовать проверенные площадки бронирования. Раньше это были booking и airbnb На смену им пришли Суточно.ру, ТВИЛ.ру, Яндекс.Недвижимость, Квартирка.ру. Но эти игроки пока не стали полноценной заменой на рынке.
- Проверять номер телефона. Например, через специальный бот АняДаня в telegram. Это «черный список посуточников». Или через приложения Getcontact или Numbuster.
- Заключать договор с каждым гостем.
- Для себя определить: готовы ли пускать гостей «по часам». Как правило, это люди, которые ищут место для встреч.
Сколько мы зарабатывали на квартире
В выбранном нами микрорайоне квартиры, сходные с нашей по характеристикам, сдавались за 1300-1500 рублей в сутки. Мы поставили 1400 рублей в сутки и добавили скидку за длительное проживание. Чтобы квартира хорошо зарабатывала, нужна «загрузка». Отличным считается показатель 85% и выше. За месяц квартира может быть пустой не более четырех-пяти дней.
Расчет прибыли простой: 1400 рублей х 25 дней = 35 000 рублей. Из этой суммы вычитываем расходы:
- аренда квартиры - 10 000 рублей
- коммуналка - 3000 рублей
- интернет - 600 рублей
- расходники (чай, туалетная бумага, мыло, бытовая химия, стиральный порошок) – 2 000 рублей.
- уборка квартиры - 5000 - 6000 в месяц (мы пока выполняли эту работу самостоятельно, но планировали позже привлечь горничную). Многие гости оставляли после себя чистую квартиру. Некоторые даже мыли полы после себя.
Нам оставалось 14 000 - 15 000 рублей, до вычета налогов (я оформилась как самозанятая). Сумма небольшая, – подсчитывает Ася. – Одну квартиру, скорее, можно рассматривать как дополнительный доход. Чтобы уйти с постоянной работы нужно 5 -10 таких квартир.
Запустились мы в ноябре 2021 года. И четыре месяца отработали с отличной загрузкой. В первый же день у нас был клиент, который прожил пять дней. Эта была женщина из Сочи, которая подыскивала недвижимость для покупки в Краснодаре.
Чаще у нас останавливались командировочные или семейные люди, которые приехали по делам. Поначалу мы всех встречали и провожали лично, но после нескольких ночных заездов и выездов и самолета, который прилетел с задержкой в 6 часов, поняли, что это очень неудобно и купили сейф для удаленного заселения.
Предоплату нам присылали на карту. Заполненный договор мы оставляли на столе, а ключ в ключнице (сейфе) с кодовым замком у подъезда (правда, через два месяца ее сперли). С некоторыми гостями мы даже не встречались. Постепенно квартиру у нас бронировали и на летние дни.
Некоторым даже пришлось отказывать, но постепенно я поняла, что и на этом потоке можно зарабатывать. Сила в сообществе, - делится Ася. – Нашла номера телефонов коллег, сдающих квартиры в том же ЖК и неподалеку. За 10% комиссии обеспечивала их гостями.
Уже через пару месяцев в запрещенной социальной сети, где Ася рассказывала о своем опыте, трое владельцев квартир присылали заявки на то, чтобы мы взяли их недвижимость в управление - 60% на 40%. Два человека, которые не знали, что делать со своими однокомнатными квартирами в хороших и удобных нам локациях. И еще женщина, которая «разделила» трехкомнатную квартиру на четыре студии в районе ККБ №2.
Как все встало на паузу
После 24 февраля 2022 года аэропорт закрыли, многие постарались перенести свои командировки и рабочие вопросы, отложили поездки на море. Загрузка упала до 45-50%. О прибыли говорить не приходилось, перешли в режим самоокупаемости. Так же чувствовали себя и коллеги. Все были в шоке.
Еще одним ударом стало закрытие международных площадок booking и airbnb Они приносили нам 40% всех броней и выступали гарантом надежных гостей и длительного проживания. Отечественные сервисы с обрушившейся на них нагрузкой не справлялись и сильно «тормозили». Хотя мы посчитали, что в интернете, как минимум 14 площадок, работающих в этом сегменте. Но по состоянию на весну-2022, к сожалению, освободившуюся нишу не смог занять никто, обеспечив при этом надлежащее качество услуг.
В таком формате работали еще два месяца - до мая. И решили поставить бизнес на паузу. До лучших времен.
Какие варианты развития бизнеса есть сейчас
Сейчас отслеживаю настроения в чатах посуточников, и жду удобного момента для перезапуска, — завершает рассказ Ася. — У нас уже есть опыт и все необходимое для укомплектования квартиры. Недавно мы получили ключи от новой квартиры, занимаемся ее «упаковкой». Наверное, это тема для следующего текста. Все-таки описали не все нюансы. Например, квартира на первом этаже гораздо выгоднее. Ее без проблем и согласований можно разделить на две полноценные небольшие студии. Начать сможем с минимальной суммы.
В общем, я нашла интересное для себя дело. Не теряю времени. Прокачиваю себя в дизайне, чтобы продавать услуги по “упаковке” квартир. Мы даже придумали название своей будущей компании - «Дизайн stories» и разработали фирменный стиль.
Стартовать будем теперь с нескольких квартир и сразу наймем горничную. Все-таки Краснодар в последнее время стал интересным туристическим центром и крупным логистическим хабом. Несмотря ни на что, люди не перестанут лечится, отдыхать и развлекаться. Потребительский спрос восстанавливается быстро.
Подготовил Владимир Приходько.
Ранее Кублог писал о том, что в Краснодаре начала дешеветь недвижимость.
Подписывайтесь на телеграм Кублога .